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楼市热点|富人都在卖卖卖 房地产真的不行了吗?

2017
10/31
09:40
国内楼市
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        大会胜利闭幕了,“房住不炒”的概念逐渐深入人心,房地产十几年来长期占据人们生活和话题的中心。中国的发展变化太快了,现在的房地产领域正在发生的事,对于我们普通人有什么影响呢?

    大佬都在卖卖卖,为什么?

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        基本上,隔阵子李嘉诚就要“跑”一次,媒体和观众都亢奋了。

        从2013年开始,李嘉诚就陆续出售内地的部分地产物业。上海东方汇金中心、北京三里屯地标盈科中心、南京国际金融中心大厦、上海黄浦江畔的盛邦国际、重庆大都会、陆家嘴世纪汇广场50%的股权等,3年时间在内地地产领域撤出800亿资金。转而他去投了英国及欧洲的基建、能源、港口、电讯等生意。
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        出人意料的是,7月10日,万达的王健林突然将自己家当中的13个文旅和76个酒店项目这两个主业出售给了孙宏斌的融创,共计632亿元。王总万达文旅城要超越迪斯尼的雄心言犹在耳呢。

        不到十个月,万达集团完成了高达千亿元的资金腾挪。万达官微发公告称万达将在轻资产的蓝海中行进。官网称在地产项目中文旅项目的现金流压力最大,回收周期最长。目前万达集团有涵盖影视体育的万达文化;成立了大健康集团,组建了城市公司,此外还有金融和网络板块。

        2016年的年会中王健林就称万达要转型为商业服务型企业,逐步减少地产投资,轻资产运营,提升租金利润占比。

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        潘石屹也开始大动作了,今年6月起,SOHO中国将上海虹口SOHO、北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO相继出售,回笼资金约1000亿。潘石屹说“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律。我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合,保持自身的灵活性,保持轻盈的状态。”

        潘石屹表示要走“轻资产”和共享经济的模式。

        我认为三位大佬卖卖卖各自地产项目的原因在于:政策导向“房住不炒”,脱虚向实,严格调控,特别是信贷紧缩,导致目前市场的资金成本太高。房地产原有的“拿地——开发——销售”的生意模式利润已经不高,商人永远追求利润最大化,当一个领域风险增加、投入与获得不成比例时,不如撤出。

        所谓的富豪大多是“负翁”,敢于大举负债让他们获得了生意的资本,在外部环境不够宽松且利润降低的情况下,商人们就要开始考虑最重要的——现金流了。没有现金流是很危险的。重资产模式有可能会拖垮公司。

    房地产新时代人人都需要改变

        世联地产的老总陈劲松亲自写了篇文章来解读大会之后的房地产新时代。他认为增长速度不再是目标,消费升级、转型服务型企业和科技创新是未来的方向。

        坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

        从开发商的角度看,购地建房高利润的好时光彻底结束了。从企业角度看,租赁市场大蛋糕可以介入分一杯羹。从个人角度看,加入创业创新型新经济企业更有发展前景,在消费升级这一大主题上或许可以参与做点什么。

        对于个人而言,高房价是既成事实。房价高的城市意味着是人人都想去的地方,其间的房产相对更有保值性。在这样的城市奋斗,机会更多,相对买房压力也更大。

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    个人还能买房吗?

        很早之前还在玩微博的时候,我就隐约感觉房地产在狂飙突进的十年之后,会出现城市分化。虽然今年三四线城市的房价节节升高,我还是认为未来除了一线城市和城市群中心城市的房产有升值保值功能外,三四线以下的房产没有太多价值,农地有可能除外。

        如果考察台湾的房地产,除了台北的房价居高不下,即便是台中的市区价格也是比不上台北的,更不用说台南了。以后房价分化的趋势会更加明显。

        最近90后同事写了篇房地产的文章,全是心声。无论国家调不调控,个人不是能不能买房的问题,而是需要啊。

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        在目前的情况下,房价一路看涨,租房市场尚且不规范,租房的舒适度和稳定性都不佳。国家推出租购并举的政策,阿里巴巴、京东纷纷响应政策号召介入租赁房领域。房地产新格局正在形成中:制度规范化的租购新时代。国家对土地财政的依赖再不似以往,对科技创新、新经济的鼓励依旧在加强。

        年青人在一线城市、城市群中心城市、新一线城市打拼,需要并且有能力,当然是越早购置自住房越好。首购优惠得好好使用,不能浪费资格。

        至于说炒房、投资房,三四线没什么价值,一二线如此严控,有资格吗?能贷款吗?所谓炒房现在根本没可能。没必要花费精力在此上面。

    房地产真的不行了吗?

        现在来看,在房地产上想像以前一样轻松买轻松获利是不行了。开发商大举建房在一线城市也比较难见到了,因为缺乏可开发的土地。以后在一线可能更多是租赁市场和二手房市场。对于国家经济发展而言,对房地产开发的依赖程度下降了,但是开征房产税以后,地方财政的收入来源就靠这块儿,由此可以说,地方对房地产的依赖还是有的。

        房地产在哪个国家都是国家和家庭资产的一个重要部分。如果房地产整体出问题,就像美国次贷危机一样会引发系统性危机。

        最近有些词儿很热——明斯基时刻和灰犀牛。指的是债务增加,杠杆上升导致资产价值崩溃,爆发系统性金融危机。而我们的房地产严格调控防范的就是这种风险,而非仅仅意在房地产的价格。

        关于现在和未来的房地产,调控继续到长效机制出台,严防系统性金融风险。房地产开发企业纷纷转型,个人购房门槛升高,未来一线和热点城市好房产具有保值功能。家庭首购自住房被鼓励,有能力越早购买越好。不要有炒房的想法了,不可能。安心工作,好好创新吧。
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