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浅谈房地产企业必知的二十个土地增值税问题(篇一)

2017
09/27
10:30
国内楼市
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        一、房地产项目完工后要进行土地增值税清算

        国土地增值税执行的是预征加清算的制度,即在房地产项目整体竣工销售完毕前,先按销售(含预售)额的一定比例(一般为1%到2%)预征一部分税,待整体项目竣工销售完毕再依照税法规定的计算方法进行全面的清算,多退少补。由于预征率相对比较低,在项目结束后往往都要补税,退税的情况很少。

        二、土地增值税清算以项目为单位

        土地增值税的计算是以政府部门审批规划的单个项目为单位,如果同一个项目分期进行开发,还要进一步以每一期为清算单位,分别计算其增值额及应交的土地增值税额。

        土地增值税与企业所得税不同,企业所得税是以年为单位,对年度内所有项目的所得进行综合征收。而土地增值税计算以项目为单位,一个项目跨几个年度完成,要在项目完成的那个年度进行土地增值税清算。

        三、土地增值税率是最高的

        在房地产企业涉及的所有税种中,土地增值税的税率是最高的。我国现行企业所得税的税率是25%,而土地增值税的税率按照增值额与扣除项目金额的比率,分别为30%、40%、50%和60%。我国土地增值税适用的是超率累进税率。
    土地增值税的税率

        四、土地增值税的计税依据是项目的增值额

        某项目的应纳土地增值税额=项目增值额*税率。项目增值额是纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额。

        五、土地增值税的清算条件

        按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的文件要求,土地增值税清算条件分为两种情形,一种情形是企业应该主动申报清算,另一种是由税务机关通知企业进行申报清算。



        符合下列情形之一的,纳税人应主动申报进行土地增值税的清算:

        1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

        2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

        3.直接转让土地使用权的。

        符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

        1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

        2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

        3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

        六、以房抵债、拆迁还建等将房产用于非货币性交易也要视同销售计入清算收入

        开发商将自己开发的产品抵顶工程款或采用拆迁还建方式对被拆迁人进行实物安置,虽然未取得货币收入,但是按照税法的规定属于取得了其他形式的经济利益,也应该视同于取得了货币收入缴纳土地增值税。

        税法规定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:?

        1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;?

        2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

        七、房地产企业建造普通标准住宅有税收优惠

        为了鼓励房地产企业积极开发普通标准住宅,国家制定了相应的税收政策给予房地产企业一定的税收优惠。

        税法规定纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。但要注意纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

        八、划分普通标准住宅的三个标准

        《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:

        住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

        各省、自治区、直辖市根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

        高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

        九、土地成本和开发建设成本可以加计扣除


        上世纪90年代在出台土地增值税政策之初为了促进经济发展,鼓励基础设施建设,国家在税收上给予房地产开发企业一定的支持,税法规定从事房地产开发的纳税人可按取得土地成本和房地产开发建设成本的金额之和,加计百分之二十的扣除。其意义主要在于抑制房地产的炒卖炒卖,但要鼓励对房地产进行开发建设,此条政策一直延续至今。但是随着我国经济形式以及房地产市场的发展,此条政策是否会调整还不得而知,也许会成为下一个土地增值税政策调整的突破点。

        十、房地产开发费用的扣除有比例限制

        房地产开发费用包括在房地产项目开发建设过程中发生的与该项目开发建设有关的管理费用、销售费用和财务费用。房地产开发费用的扣除分两种情况:

        1、财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

        2、财务费用中的利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
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    关键词: 房地产,企业
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