注意!个人二手房交易要缴纳增值税了

2016-03-14 10:26    来源:麻城房产网    点击:2755

核心提示:“如何确保营改增5月1日如期落地?”13日早上,国家税务总局局长王军在大会堂部长通道面对媒体提问时做出了回答。

    “如何确保营改增5月1日如期落地?”13日早上,国家税务总局局长王军在大会堂部长通道面对媒体提问时做出了回答。

 
    王军称,这一点请大家放心,我们将做到三个“尽心尽力”:


    第一,尽心尽力快出方案。估计“两会”结束后,国务院很快就会召开常务会议进行审议,审定后我们即配合财政部尽快下发并公开实施方案,以利纳税人遵循。
 
    第二,尽心尽力做好准备。与以往相比,这次营改增有几个不同点:一是数量多,涉及近1000万户纳税人;二是时间紧,只有不到两个月的实际准备时间;三是首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易四是新增纳税人过去基本没接触过增值税。为此,我们已经制定了任务书、时间表、路线图和责任状,国税地税将齐心协力将各项工作切实做到位,打通政策落地“最后一公里”,特别是对接纳税人的“最后一公尺”。
 
    第三,尽心尽力帮助企业。一是全面开展培训,让纳税人熟悉政策;二是全程做好咨询,设立咨询专线和咨询柜台;三是全力服务办税,把6月份的纳税申报期延长10天,并在全国办税服务厅开辟“营改增”绿色通道。 


    一、二手房交易要交哪些税费?


    (一)契税


    1、符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、二手房交易税费单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。


    2、新政下的契税:


    普通住宅:90平米以下:1%;90-140平米:1.5%; 


    140平米以上或是非普宅:3%;商业房或公司产权:3%


    (二)城市维护建设税


    营业税的7%。


    (三)教育费附加
    
    营业税的3%。

    (四)个人所得税


    1、普通住宅2年之内:{售房入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;


    2、2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房;


    3、5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。


    (五)交易手续费


    3元/平方米×建筑面积


    (六)印花税


    房屋成交总额×0.05%


    (七)营业税



    2011年1月27日新通知规定:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。住宅5年内:房屋评估总额×5.6% ;5年或5年以上普通住宅无营业税。


    (八)土地增值税



    普通住宅免征;非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5%,3年至5年:房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上:免征。


    (九)房屋所有权登记费


    80元,共有权证:20元


    (十)买卖合同公证费


    买卖合同需要公证时才须缴纳,房屋成交总额×0.3%;


    (十一)过户费用


    1、契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90-140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳。(二套房按3%收取)


    2、营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.6%缴纳。


    3、土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。


    4、个人所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)


    5、房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳


    6、房屋所有权登记费:80元。


    7、房屋评估费;按评估额0.5%缴纳


    二、二手房交易税费由谁交?


    按国家相关部门规定,个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的,前二者是房屋卖出所产生,而卖方就是所得者,所以,这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大,就成了卖方定价的一个重要标准。因此,很多卖家相应降低房价,搞一刀切,净收房价,所有税费由买方负责了。不过生意场上,一个愿打一个愿挨,当各自认为物有所值时,买卖就成功了。


    税费由谁交的问题,实际上国家有明文规定,全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的,如果卖家交税费,那么房价可能就高一些,买家交税费,房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的,从这个角度讲税费由买家交也是合理的。


    二手房房产交易处于低迷时期,市场越来越有利于买方的情况下,业主愿意分摊税费的情况近期明显增多,甚至有业主愿意同买家各付各税。但实质上只是形变质不变,其实不管是实收还是各付各税,对于售房者收益并没有变化,其实不管是实收还是分摊交易费用,总价往往是一样的,业主愿意分摊部分税费,在放盘时会把这部分费用加到放盘价上,始终还是羊毛出在羊身上。


    税费转嫁是否合理,业主实收由买家支付卖方税费,但税所所出具的票据名称还是原业主的,由此看国家规定该项费用应由出售收益方支付,现由买家支付并不合理,但买卖交易亦存在你情我愿的合同原则,也可以说合理!


    税费由谁来交是受到二手房供求关系的影响。在目前供求关系不平衡,也就是卖方为主导地位的情况下,卖方一般都会将税费负担转嫁给买方。所以说买卖的税费由谁交并不是绝对的,主要是买卖双方博弈的结果。在目前的情况下来说,卖方仍然处于主动的地位,所以税费一般还是由买方支付。不过随着买卖双方博弈的天平向买方倾斜之后,卖方可能会通过降价的方式来变相承担一系列费用。


    总的来说,作为卖方而言,更乐于见到的是收到整数的房款,所以一般为了省事而选择让买方承担税费;而作为买方而言,在交易的过程中主要是计算付出的总价,包括应付的税费,所以在目前的情况下来说多为买家负担税费也是市场的选择。

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