麻城房价上涨的原因分析

2014-07-18 11:09    来源:麻城房产网    点击:6930

核心提示:麻城市房地产价格上涨的原因分析

    从宏观分析,全国各地的房价都是以市场定价为主,决定和影响房价的因素很多。

    从麻城市来看,房价上涨主要有以下原因:

 一、前几年房价过低前几年房价过低前几年房价过低前几年房价过低,凸显了当前房价上涨过快凸显了当前房价上涨过快凸显了当前房价上涨过快凸显了当前房价上涨过快。

    2002 年到 2008 年,麻城市市委、市政府对房地产开发出台了一系列扶持政策,使麻城市房地产业得到了迅猛发展,房价也保持了逐步上涨态势,但对比周边地区房价总体处于低位水平。

    2008 年下半年,受国际金融危机的影响,麻城市房地产业步入低潮,房地产新开工项目减少,商品房空置率较大。到 2010 年上半年,全市空置商品房几乎卖空,新开工项目较少,供需矛盾逐步显现。同时,麻城市市委、市政府进一步规范了房地产市场管理。

    2010 年下半年,房价逐步向合理水平回归。所以,正是由于以前房价较低,更加凸现了现在房价上涨过快。

 二、住房刚性需求旺盛住房刚性需求旺盛住房刚性需求旺盛住房刚性需求旺盛,形成了卖方市场形成了卖方市场形成了卖方市场形成了卖方市场。

    从近三年的数据分析, 2009 年住宅交易 1887 套、面积 21.05 万㎡, 2010 年交易 2605 套、面积 28.43 万㎡。

    2011 年 1-10 月交易 3243 套、面积 35.13 万㎡,这说明麻城市的住房需求在持续增加。

    从供应情况来看,2012年 10 月,开发商投放到市场的各类商品房总量为 27 万㎡(见附表),而成交量比去年同期增长 39% 。这说明商品房的供给不足,整个房地产市场处于卖方市场,从而不可避免地带来房价上涨。

 三、房产开发成本上升房产开发成本上升房产开发成本上升房产开发成本上升,助推了房价上涨助推了房价上涨助推了房价上涨助推了房价上涨。

    1.地价上涨。

    土地资源是不可再生资源,麻城市市区可供开发土地越来越少,而麻城市房地产开发企业达 40 家之多,相互之间竞争激烈。特别2012年以来,麻城市通过招拍挂出让的几宗土地,开发企业在土地出让价格上大幅加价,使土地价值大幅提升。

    2.建筑结构和质量标准提高。

    以前开发的商品房大都是砖混结构的多层建筑,建筑成本相对较低。 2009 年以后开发的商品房以全框架、全现浇结构为主,建筑标准提高,建造成本也相应提高。

    3.房产开发配套建设的要求不断规范。近年来,麻城市政府及有关部门加大房地产市场规范管理力度,对物业、水、电、路、绿化、通讯、安防等配套设施建设的要求越来越高,从一定程度上增加了开发成本。

 四、城市化的快速推进城市化的快速推进城市化的快速推进城市化的快速推进,扩大了住宅需求扩大了住宅需求扩大了住宅需求扩大了住宅需求。

    从总体来看,麻城市总人口有近 120 万,其中城区人口超过 21 万,按照“居者有其屋”的要求,住房的潜在需求巨大。

    近年来,随着麻城市城市建设步伐的加快,农村居民进城购房、在外从业人员返乡购房的需求十分旺盛,同时部分城市居民改善住房条件的愿望也十分强烈,这些因素从一定程度上助涨了房价。

 五、交通区位的改善交通区位的改善交通区位的改善交通区位的改善,提升了城市价值提升了城市价值提升了城市价值提升了城市价值。

    近年来,随着 “三高”(大广高速、沪蓉高速、麻竹高速)、“三铁”(京九铁路、沪汉蓉铁路、汉麻铁路)交通网络的形成,麻城市已经成为湖北省继武汉、襄阳之后的第三大交通枢纽。

    独特的交通区位优势,吸引了更多的投资客商,提升了麻城市的城市价值,拓展了房地产发展的空间,从一定程度上也推动了房价上涨。

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