楼市政策|住建部部长王蒙徽:炒房时代终结 房地产将迎来新规则

2018-08-30 10:50    来源:麻城房产网    作者:麻城房网    点击:1555

核心提示:自从2017年喊出“房子是用来住的,不是用来炒的”口号之后,2018年各地推出了不少房产新政,青岛,海南等城市相继出台房地产新政,摇号买房,限购,限5年方可上市交易。再加上国内一线城市房价普遍下跌,北京和厦门相继领跌,甚至有的城市已经回到两年前的房价,这让很多“望房兴叹”年轻人重新燃起希望之火。

楼市政策|住建部部长王蒙徽:炒房时代终结, 房地产将迎来新规则

    自从2017年喊出“房子是用来住的,不是用来炒的”口号之后,2018年各地推出了不少房产新政,青岛,海南等城市相继出台房地产新政,摇号买房,限购,限5年方可上市交易。再加上国内一线城市房价普遍下跌,北京和厦门相继领跌,甚至有的城市已经回到两年前的房价,这让很多“望房兴叹”年轻人重新燃起希望之火。


 
    住建部部长王蒙徽的讲话透露出最大的信号是:中国住房投资作为最好投资的历史已经结束。高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题,避免给市场再次释放错误的信号,导致市场再次反弹,这应该是明确无误的。
 
    以上的信息至少透漏出两点信号:
 
    第一,短期而言,房地产政策今年松动的可能性很小,以往的越调越高成历史,从今年的市场来看,房地产变天成定局。也就意味着,在明年之前房价全面下跌成常态,但是不会暴跌,毕竟暴跌会引发金融危机。房企今年将是最困难的时刻,好在潘石屹和王建立这种房产大佬已经悄悄抛售完了。

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    第二,从中期和长期看,中国房地产和房价的态势,一方面取决于宏观经济周期下,包括货币政策等的取向;另一方面,也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。从中国经济大周期和货币政策而言,货币的不超发,宏观经济大周期的转折,以及经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换,都意味着,投资房地产高收益低风险时代,正在慢慢终结,买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。

    房价必降, 别无选择
 
    最近房地产个股都跌了不少,当然整理市场不理想是一个重要原因,但也不能完全说是市场原因,也有相当一部分原因是因为 房地产的调控政策,7月31日,政治局召开会议,用“坚决遏制房价上涨”八个字,为未来的房地产市场定下基调。显然这次的表态与以往有所不同,是房价上涨,没有过快两个字,也就是说这次的表态是不允许房价上涨,而不是合理上涨,并且随着进一步的责任落实,住建部下达了命令:对未能实现调控目标的地方坚决问责。也就是说明确了谁来负责的问题,地方政府如果管不住房价将被问责。
 
    从这些表述当中,我们也能够真切的感受到,现在的房地产市场已经到了影响整个国民经济前景的程度,再任其发展下去,国民经济将被吸干,制造业将彻底边缘化,全国人民都去投资房地产,房子本身就具有消费和投资两种属性,并且本身房子是不会增值,这与投资与企业是完全不同的概念,如果长期房子的投资收益好于企业投资,好于实业,那么显然资金就会源源不断的流入房地产市场,而实体经济会进一步受到挤压,整个经济体也就失去了活力,现在已经到了再不调整就实体经济就崩盘的关键时刻,这么多年的房地产市场畸形发展,已经绑架了实体经济,已经成为经济的毒瘤,任由其上涨,后果恐怕将非常难以预料,实体经济全面溃败也不是没有可能。
 
    高房价会降低一个经济体总竞争力,并且使得年轻人看不到希望,如果一个社会让年青人没有希望,中年人没有获得感,老人年没有安全感,那以空上社会就是缺乏竞争力的,高房价现在已经严重的阻碍了青年人的奋斗热情,他们非常清楚,如果一直正常工作,不管你如何努力,也不可能在一线城市买到一套房子,这样的现实是非常残酷的,也是对 社会进步打击非常大的,社会想要长久进步,激发年青人的斗志,房价就必须降下来,没有其它的选择。

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    严跃进:房价为何如此顽固?

    8月15日,国家统计局发布的全国70城房价的数据印证房价继续上涨态势。在如此严厉的政策管控下,房价为何继续上涨,且幅度扩大?这至少说明,房价还是比较顽固的。
 
    70城房价涨多降少
 
    从字面上解释,“顽固”是指“难以改变”。我们经常会听到类似“房价为何越调越涨”的声音?首先应看一下具体的市场表现。
 
    从国家统计局发布的数据可以看出,实际上全国70个大中城市房价环比增幅和同比增幅数据总体都是在反弹的,而且幅度很明显。其中全国70城新建商品住宅价格指数环比增幅为1.2%,同比增幅为6.6%。环比增幅数据创下了2016年9月“930新政”以来的最大涨幅,以前都是小数点后水平的上涨,现在却是个位数上涨了,这显然是比较夸张了。从同比增幅数据看,房价大体上自今年二季度就已经开始反弹。年初的时候,房价上涨的城市数量大概是40多个,但现在房价上涨的城市有60多个。
 
    即便是在管控严格的城市,房价“顽固”也有所体现。比如说海口和三亚。在今年4月22日,海南省人民政府发布通知,规定从当日起海南实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。然而,从7月房价指数数据看,三亚的房价指数环比增幅为3.7%,属于70个城市中涨幅最大的城市,这和调控预期、市场预期等都有很大的出入。
 
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    房价顽固体现在何处?
 
    房价顽固的特征,总结起来就是:涨多跌少、涨易跌难、涨快跌慢、涨长跌短。
 
    涨多跌少,是针对房价涨跌幅度而言的。当前很多城市,房价上涨的幅度比较大,一般来说一年上涨10%是很正常的现象。但是房价下跌的城市,跌幅往往不及上涨幅度,下跌本身的影响明显是被削弱了。
 
    涨易跌难,是指上涨概率大于下跌。从现实情况来看,尽管许多事件本身和房地产价格上涨没有直接关联,但房价较容易被炒作而上涨。而部分应引起房价下跌的政策,实际上影响却较小。最典型的就是2013年发布的关于二手房个税的政策,其本意是打压炒作,进而带动房地产市场降温。但当时的楼市表现却是更加恐慌,购房者也在加快网签,进而带来了房价的反弹。
 
    涨快跌慢,是说房价的运行规律。当房价上涨的时候,房价曲线就会呈现出“飙升”的状态,即有加速上涨的特点。而当房价下跌的时候,往往不是加速下跌,而是扭扭捏捏的状态,稍许跌了一点,还显得非常不情愿。至少从这几年来看,房价似乎有天然的“上涨因素”。
 
    涨长跌短,是指房价变化周期的长短。一般来说,房价上涨可以经历两年左右的时间,约在16-24个月,而房价下跌可能只维持4-8个月的时间。从这个角度看,当前房价上涨的持续时间更长,其影响也会更大,进而形成了房价一直涨的市场印象。

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    如何破解房价顽固的属性
 
    对房价的管控,需要短期、中期和长期的政策配合,同时也需要市场参与者客观看待当前的房价。
 
    客观来说,在这一轮楼市调控中,很多购房者还是买到了性价比比较高的房源,购房的成本肯定是减少了,房住不炒的政策思路在积极落实,未来也需要继续坚持。当然从房地产长效发展的角度看,在既有的楼市调控政策外,下半年还需要做一些更细致的工作,这需要地方政府、房企、购房者等市场参与主体的努力。

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    第一,要深入基层了解房价的各种问题。当前部分地区房价管控措施,多采用预售许可证的管控做法,其效果是值得肯定的。但也不妨多去了解开发商、中介公司、购房者的声音,多看看有“猫腻”的地方,这对制定房价管控政策是有益的。
 
    第二,对于热点楼盘,可以采用一对一的价格指导。当前,多数城市新开楼盘并不是很多,可以对每个楼盘采用一楼一策。此前市场间不乏因个别楼盘开盘引起恐慌导致其他楼盘跟涨,所以管好重点楼盘,积极进行价格指导和信息发布,是比较务实的措施。
 
    第三,降房价是手段,降压力是根本。通过近期部分城市关于精装修的维权事件可以看到,购房时房价虽然下降了,但精装修的潜在成本上升了。又比如,现实中部分开发商用各种手段来阻止购房者使用公积金贷款购房。通过此类事件,我们可以明确,未来需要继续做政策细化,开发商也应主动谈谈各类难处和困惑,这样才可以真正带来降购房压力、促市场发展的效应。

【责任编辑:麻城房网】

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