在麻城签订合同后房价大幅上涨 能否调整房屋买卖价格?

2018-08-29 10:30    来源:麻城房产网    作者:麻城房网    点击:1019

在麻城签订合同后房价大幅上涨 能否调整房屋买卖价格?

    阅读提示:

 
    我国房地产市场多年来持续火爆,房价的涨跌牵动着人们的神经。在房价大幅上涨时,出卖人不想继续履行房屋买卖合同的事例时有发生。
 
    本案例中出卖人主张此时属于发生情势变更的情形,应对交易价格予以调整。
 
    经过四级法院的审理,最高法院最终一锤定音,未支持出卖人的主张,对维护房屋买卖市场的交易秩序具有重大意义。
 
    [裁判要旨]
 
    房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见,但仍属于正常的商业风险,故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据,不应予以支持。
 
    [案情简介]
 
    一、2006年5月,卖方邵庆珍与买方安妍签订《房屋租售合同》,约定因卖方在银行办理贷款,还款期未到,暂时无法办理产权交易,卖方先将房屋出租给买房使用,年租金5万元,卖方在租赁期届满后将商业用房出售给买方,总购房款60.8万元。
 
    二、《房屋租售合同》签订后,邵庆珍将房屋交付给安妍使用,安妍按约交付房屋租金。
 
    三、2010年7月,双方约定的租赁期间届满,安妍要求邵庆珍履行房屋买卖合同,后诉至赤峰红山区法院,请求判令邵庆珍继续履行合同,办理房屋过户手续。邵庆珍辩称,继续履行显失公平,本案应以情势变更原则处理,故安妍的诉讼请求应予驳回。
 
    四、赤峰红山区法院认为,双方当事人签订《房屋租售合同》以后房价上涨,不属于情势变更。判决:双方继续履行《房屋租售合同》;安妍给付购房款60.8万元,邵庆珍将房屋的房产证等提供给安妍,并协助办理过户手续。
 
    五、邵庆珍不服,上诉至赤峰中院。二审中,邵庆珍提供一份《估价报告》,证明涉案房屋在2010年7月的市场价值总额为254.8555万元。赤峰中院认为,如果仍按合同约定的价格履行对邵庆珍有失公平,应由安妍给予邵庆珍一定的补偿。遂在维持一审判决的基础上,判决安妍补偿邵庆珍购房款70万元。
 
    六、安妍不服,向内蒙古高院申请再审。内蒙古高院判决维持赤峰中院判决。
 
    七、安妍仍不服,向检察机关申诉。最高检察院向最高法院提出抗诉。最高法院改判维持赤峰红山区法院判决。
 
    [裁判要点]
 
    本案房价大幅上涨的事实不属于情势变更的情形,故出卖人请求调整交易价款缺乏法律依据。
 
    《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
 
    本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系,其中买卖关系约定于合同签订四年后履行,期间房屋市场价格出现较大幅度上涨,约定到期,市场价格高出约定价格近三倍,属于合同订立后出现的重大变化。
 
    虽然可能超出当事人的预见,但仍属于正常的商业风险,因此不能适用上述规定请求调整交易价款。
 
    [实务经验总结]
 
    前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:
 
    一、合同当事人应遵循诚实信用原则全面履行合同。房屋买卖合同签订后房价大幅上涨,较难被认定为发生了情势变更,以此为由请求变更或解除合同,不能得到支持。
 
    二、房屋买卖合同签订后房价大幅上涨,出卖人将房屋另行出卖给他人并办理变更登记的,原买受人有权请求出卖人赔偿房价上涨的可得利益损失,出卖人并不能实际获得房价上涨的收益。
 
    [相关法律法规]
 
    《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》
 
    第二十六条  合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
 
    [法院判决]
 
    以下为本案在最高法院审理阶段,裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述:
 
    当事人应当按照合同约定全面履行自己义务,变更合同约定须经当事人协商一致,或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系,其中买卖关系约定于合同签订四年后履行,期间房屋市场价格出现较大幅度上涨,约定到期,市场价格高出约定价格近三倍,属于合同订立后出现的重大变化。
 
    对此,双方当事人并未能通过协商予以变更,而依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条,主张客观情况发生重大变化请求变更合同的条件为,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。
 
    而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见,但仍属于正常的商业风险,故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据,不应予以支持。
 
    合同对违约责任的约定并非赋予邵庆珍任意解约权,而依据安妍对履行合同所持态度、所做准备及履行合同后其所能获得利益等情况,应确认安妍未违约,一审对邵庆珍解约通知不产生解除合同效力的认定亦无不当,合同应继续履行。
 
    [案件来源]
 
    安妍、邵庆珍房屋买卖合同纠纷再审民事判决书[最高人民法院(2017)最高法民再26号]

【责任编辑:麻城房网】

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