热点话题|麻城房地产税来临前 个人房产的操盘指南

2018-08-28 10:45    来源:麻城房产网    作者:麻城房网    点击:970

    三四线无论是谁,都尽可能逃顶;一二线买新房的刚需,抓地产商低价抛的机会,该买就买,没必要等;而拥有多套住宅者,赶在房地产税来临之前,该抛赶紧抛。

 
    前几天,我写了一篇《住建部房价问责机制落地,房地产将迎来巨变!》,很多朋友留言,看了这么多年我的文章,终于有一篇能彻底看懂了。不过,也有更多的读者针对其中的细节,提出了更多的问题,因此今天写一篇,详细解读一下房价走势的逻辑与具体的操作方式。
 
 
    最近十年来,中国房价的快速上涨,有内外两个原因,表象是08年大规模基建与货币超发放水,而根源却是99年的高校扩招与WTO谈判完成。
 
    99年之后,一方面大量受教育人口涌入城市劳动力市场,另一方面加入全球化分工则带来了生产力的大幅提升。因此,人力与效率的双提升,带来了生产力喷涌和财富的累积,为十年之后房价上涨提供了真正的源动力。
 
    而08年的放水,则是在这个源动力之上,加了一个超级杠杆,使房价加速上涨得以实现。
 
    只不过,08年之后,我们习惯了用放水加杠杆的方式来解决经济问题,使得中国的房价迅猛增长,大幅透支了99年的源动力。
 
    在三轮放水的加杠杆之下,如今把中国的房子都卖了,应该能撬动整个地球了.....
 
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    而伴随着我们不断加杠杆,一方面,我们的教育与科技的进步逐步减慢,另一方面,随着全球化的开倒车和贸易战,我们全球分工与战略机遇期也面临极大的挑战。
 
    这两者意味着我们房价上涨的源动力——国民生产力越来越难以支撑高房价,而如今,随着金融“降杠杆”和“L型经济”的确定,中国的房地产市场,在泡沫危机和全球动荡的倒逼之下,也必然将面对一轮根本性的改革。

    因此,过去十年累积下的经验公式和成功案例,很多都可能失灵。
 
 
    我们国家是“有中国特色的社会主义市场经济”,因此要理解中国的房地产的定位与改革,就一定要从中国政策的转向看起。
 
    四万亿的大放水已经成为历史,随着90年代的改革新锐们,如今先后登上了中国经济的舞台,中国未来的改革,大概率会重走90年代那次“有中国特色的凯恩斯主义”之路。
 
    而20年多前,在朱总的带领下,我们对冲经济危机的基本逻辑是:大幅提升政府财政汲取能力,通过积极的财政政策,推动有效基建和技术升级,通过全要素生产力提升的增量,慢慢对冲各类资产泡沫。
 
    通过这个途径,既能避免经济硬着陆带来的产业破坏,又能避免资产大幅缩水引发的社会骚动。因此,对于国家来说,这是一个很好的解决方案。
 
    在这个逻辑之下,中央就需要通过做增量来对冲存量,通过经济发展和通胀来消耗掉过去累积的泡沫。但是,为了促进经济发展,地方政府要投资基建、科技、教育,还得给企业减税和补贴,这使得原本就捉襟见肘的地方财政,必然更加难以腾挪。
 
    因此,这也意味着,就像90年代地方政府向“旧动能”的农村摊牌农业税一样,如今房地产税这个地方政府未来最大的税源,必然要开征了。
 
    否则,没有良好基础设施投入,新动能的产业和人才,都会用腿来投票,向更好的营商环境、教育与就业的城市转移,使得新动能的当地经济良性发展。
 
    而留下来的旧动能与夕阳产业,最后都会成为地方政府的负担。因此,房地产税对于地方政府来说,这也算得上是一种倒逼改革。
 
 
    好了,政策的逻辑出来了,我们再来看政策对房价的影响。
 
    首先可以明确的是,随着新一轮透支模式的财政上马,要对冲目前的经济下行,其必然将倒向基建。这对于房地产是非常大的利好,势必以远期预期的方式,反馈到近期的房价当中。
 
    所以,能够很轻松理解,为什么伴随着“积极的财政政策更加积极”的同时,中央对于房价的上涨,从“控制过快上涨”,直接改成了“坚决遏制上涨”。
 
    背后的逻辑很简单,越是调控,意味着房价越要上涨,调控越激烈,也就意味着跳涨的动力越激烈。
 
    这里呢,我要说一个概念,就是国家绝对不会主动去戳房地产泡沫,这个幻想绝不能抱有。同样,反过来说,中央坚决遏制房价上涨,并非是“大庇天下寒士尽欢颜”,而是为了防止“爬得越高,摔得越重”。
 
    从物理学的角度,把房价换成人,5米的地方摔下来两次,和10米的地方摔下来,遭受的伤害不是同一个量级。5米摔下来还算是软着陆,10米摔下来就得进ICU了。(物理公式我就不列了)
 
    因此,在财政强刺激和房地产税都必须执行的大背景之下,中央要出台政策,防止两者对房地产价格趋势的叠加,引发剧烈的共振。
 
    这里,正好用物理学的正弦波来解释,随着未来基建与房地产税的征收,房价的走势,应该是这个样子的:
 
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    对照这个正弦曲线,政府本轮遏制房价的原因,用物理学的话说,就是把正弦波的振幅压缩,用经济学的话说,就是熨平周期震荡。为的,就是避免财政刺激吧房价拉高之后,房产税征收导致的暴跌,把中国经济砸进ICU里面。
 
    而只要我们的经济不硬着陆,随着良性的通货膨胀,随着之前基建完善城市配套,通过教育、营商环境的提升,在劳动力涌入和生产效率的提升的双背景之下,房价最终还是要再次拥有止跌并上涨的源动力。
 
    而这个曲线并不适用于全国,经济学上的“二八法则”必然会发生,随着人才和资金向配套更好的一二线城市涌入,届时,一二线城市能够收得上足够的房地产税,也将能提供更优质的教育、医疗、企业税收减免、基建等一系列的优质服务,最终会反作用于房价。
 
    而随着高端人才和资本的逃离,去杠杆和去泡沫的痛苦,如果出现,也是优先由“旧动能”为代表的三线以下城市来承担。
 
    因此,长线来看,各个城市房价的走势,最终还是取决于是否有大量高素质的劳动力涌入,以及是否符合国家对于“新动能”产业升级的定位。
 
    具体的操作模式,在国际国内环境没有巨大变化的情况下:
 
    如果你有几十套以上的房产,自然是现在就要开始抛,否则如个人所得税般,逐级递增的房地产税能收得你想哭。同样,过大的资产包决定了,你不可能指望每一套房产都能抛在高点,李超人也是抛了六七年才跑干净。
 
    而如果你只有十套以内的房产,可以慢慢在未来两年赶在房产税推出之前,保留少量一二线的中心城区房屋,尤其是优质学区房,将其他的房产在高点出货。在市场价格隐形上涨的大背景之下,卖方拥有较强的议价空间,否则等到征收税的时候,即使折价出售,短期内也较难变现。
 
    而刚需或改善的用户,则是趁着限售限购,以合适的利率折扣,抓紧时间利用杠杆买套在政策压制下,价格倒挂的新房。优先购买一二线城市,这里未来将提供更优质的服务与工作机遇。
 
    至于一线城市集群外的三四线城市,除了自住的,多余的房产趁着一波行情上扬,一股脑清掉,则是最佳的选择。
 
    最后,最有保值增值价值的城市,从新动能产业角度考虑,80%都在长江经济带上。

【责任编辑:麻城房网】
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